El marco legal de las viviendas de uso turístico

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Aunque existe en general una Ley de Alquiler Vacacional, las viviendas de uso turístico se regulan por Comunidades Autónomas.

En los últimos años han sido varias las que han establecido su normativa. Algunas de las que ya cuentan con ella son Madrid, Aragón, Baleares, Valencia, Cataluña, Galicia, Canarias y más recientemente Andalucía.

Una de las primeras Comunidades Autónomas en regular la vivienda de uso turístico ha sido Cataluña. A través del Decreto 159/2012, del 20 de noviembre. 

Requisitos de las viviendas de uso turístico

Las viviendas de uso turístico están definidas en este decreto como: la vivienda cuyo propietario cede a terceros a cambio de un precio. Y esto por un período máximo de 31 días, dos o más veces al año. Este propietario puede optar por gestionar él mismo la vivienda o ceder la gestión a un intermediario.

Las viviendas que se destinan a alquiler turístico o alquiler vacacional han de cumplir unos requisitos. Estas medidas pretenden asegurar la calidad y el servicio que se presta a los viajeros que se alojan.

Estos requisitos son los siguientes;

  • La vivienda ha de disponer de cédula de habitabilidad. En ella se detallan los ocupantes máximos. También se deberán cumplir las condiciones técnicas de calidad exigidas para las viviendas
  • La vivienda ha de estar amueblada y equipada para poder ser habitada. Además de en buen estado y limpia.
  • Cuando la vivienda forme parte de una propiedad horizontal, los estatutos  no pueden prohibir o restringir el uso de una vivienda cómo turística

Registro de las viviendas de uso turístico

Cuando se cumplan estos requisitos, la vivienda de uso turístico tiene que ser legalizada y registrada. Esto requiere varios trámites, que son los siguientes;

  • Presentar en el ayuntamiento donde la comunicación previa de inicio de actividad. La puede formalizar el propietario o la empresa a cargo de la gestión. En la mayoría de ayuntamientos, el modelo se puede descargar desde su página web.
  • Registro de la propiedad bajo el nombre de vivienda de uso turístico en el Registro de Turismo de Cataluña (RTC). Este organismo, tras la notificación del ayuntamiento, otorga el número de inscripción y alta de la actividad.Todas los alojamientos inscritos como vivienda de uso turístico son incluidos en un fichero de acceso público: “Habitatges d’ús turístic”.

Obligaciones para el propietario de la vivienda de uso turístico en alquiler

El propietario o la empresa de gestión del alquiler turístico, deberá cumplir una serie de obligaciones;

  • Incluir el número de licencia de la vivienda de uso turístico en todas las publicaciones y medios de comercialización que se utilicen. Y colocarlo de forma visible también en la vivienda.
  • Facilitar a usuarios y vecinos un número de teléfono de atención 24 horas.
  • Disponer de un servicio de asistencia y mantenimiento a la vivienda.
  • Informar a la Policía a través del registro de viajeros de los datos de todas las personas alojadas, “Registre de viatgers d’establiments d’hostalatge”. Es responsabilidad del propietario o de la empresa gestora, el archivo de los datos durante tres años. Y podrán ser requeridos durante este tiempo por las autoridades.
  • Recaudar el impuesto sobre estancias en establecimientos turísticos (IEET). Que se tendrá que liquidar trimestralmente en la Agencia Tributaria a través de la presentación del modelo 950. Esta tasa turística aplica a todas las personas alojadas. Se aplica por persona y por día, con un límite de 7 días.
  • Disponer en la vivienda de hojas de reclamación. Y dejar en lugar visible la notificación de que encuentran disponibles.

Fiscalidad del Alquiler Turístico

También como parte de las obligaciones, se encuentran las de origen fiscal. Son muchas las dudas que todavía existen al respecto de la fiscalidad de las viviendas de uso turístico, los principales recaen sobre el IVA y el IRPF.

IVA

Al respecto del primero, el iva será de aplicación cuando se presten servicios complementarios propios de la industria hotelera. Estos serían, servicio de recepción, de restauración, limpieza durante la estancia, lavado de ropa, etc. La limpieza a la finalización de la estancia no se considera servicio complementario.

Cuando no se ofrecen estos servicios, que es lo habitual en viviendas turísticas, no será necesario computar iva. La actividad estará sujeta y exenta de iva.

IRPF

En cuanto al IRPF la declaración de los ingresos se realizará bajo el concepto de rendimientos de capital inmobiliario. Y proporcionalmente durante el tiempo en el que la vivienda haya sido alquilada.

Para el cálculo del rendimiento neto se podrán deducir los gastos relacionados;  IBI, intereses de la hipoteca si los hay, tasa de basuras, seguro de la vivienda, gastos de comunidad, gastos por los servicios de gestión y publicidad (deducibles en su totalidad), suministros, gastos de reacondicionamiento y amortización del inmueble (3% sobre la base de amortización que es el mayor valor de los dos siguientes: el coste de adquisición o el valor catastral).

Estos gastos no podrán ser superior a los ingresos. Pero, los excesos que no se puedan deducir, podrán trasladarse a los cuatro siguientes ejercicios.

Es importante tener en cuenta que el tiempo que la vivienda no se alquila, a efectos fiscales ha de tributarse, como una imputación de renta. Ya que se considera que ha estado a disposición de los propietarios para su propio uso. El cálculo se realiza en base a un 1% del valor catastral de la vivienda en cuestión. Ese tipo porcentual será un 2% si la última revisión del valor catastral se hizo con anterioridad a 1994. El valor resultante se divide por doce y se multiplica por los meses en que la vivienda no ha sido alquilada, y con ello se obtiene la base.

Sin embargo, las viviendas de uso turístico pueden tributarse bajo rendimiento de capital inmobiliario en su totalidad cuando durante todo el año esté disponible bajo esta modalidad, y no solo durante meses o periodos concretos.

Existe sentencia favorable al respecto (sentencia de noviembre de 2015 del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña), y en esa situación, los gastos se podrían deducir en su totalidad.