Fiscalidad de la vivienda de uso turístico

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Ahora que tienes la licencia de vivienda de uso turístico, y conoces qué tener en cuenta….

¿Sabes cuáles son los impuestos del alquiler turístico?

La fiscalidad de la vivienda de uso turístico es una cuestión que todavía les surge a muchos de los propietarios. No es de extrañar porque, por un lado, el Decreto que regula las viviendas de uso turístico es muy reciente. Y por otro, la terminología no es clara cuando se refiere a alquileres.

En este sentido, el alquiler turístico por días, se debe diferenciar del alquiler de larga duración como vivienda habitual, que se regula por la Ley de Arrendamiento Urbano. Y que cuenta, además, con una serie de ventajas y deducciones a nivel fiscal.

Los ingresos del alquiler turístico se consideran renta de capital inmobiliario. El fin del alquiler es dar alojamiento por unos días o semanas, por tanto, no se considera vivienda habitual.

Así que, para calcular la fiscalidad de la vivienda de uso turístico, es decir, los impuestos relacionados con el alquiler turístico, y más en concreto, la base a tributar en irpf, tenemos que restar a los ingresos generados, los gastos.

 

¿Cuáles son los gastos que se pueden deducir en el alquiler turístico?

Se podrán deducir;

los intereses financieros de la hipoteca (solo los intereses, no la cuota)

impuestos (IBI, basuras)

– gastos de comunidad

seguros que cubren la vivienda

– costes de gestión

– costes de publicidad o mediación

suministros (agua, luz, gas)

– trabajos de conservación y reparaciones

amortización (su cálculo queda explicado a continuación)

Se establece que los gastos se han de imputar en la proporción en que la vivienda ha estado alquilada. Sin embargo, existen precedentes por los que se aceptaría la total deducción si se puede demostrar que la vivienda ha estado durante todo el año en alquiler. Aunque su ocupación no haya sido total.

Esto justificaría que el propietario no la ha tenido a su disposición, y que todos los gastos son por tanto atribuibles a la explotación en uso turístico. Los gastos de gestión son deducibles en su totalidad siempre.

Ha tener en cuenta que, los costes de reparaciones o de intereses no podrán ser mayores que los ingresos totales. Y si lo fueran, el exceso se puede deducir en los siguientes cuatro años.

El valor de base resultante de la diferencia entre ingresos y gastos, se tributa en IRPF.

 

Un concepto importante en la fiscalidad de la vivienda turística es la propiedad de la vivienda. Si es compartida, este valor resultante se deberá dividir a partes proporcionales entre sus propietarios. Es decir, cada propietario tributará en IRPF su parte de ganancia.

 

¿Cómo se calcula la amortización?

Es importante no olvidar la amortización. Que no podrá exceder cada año del 3% de la base. El cálculo porcentual se realiza sobre el mayor de los siguientes;

  • El valor catastral, una vez descontado el valor que corresponda al suelo.
  • El valor de adquisición del inmueble (sumados los gastos) excluido valor del suelo (que se considera que no se deprecia, y calculado proporcionalmente según el valor de la vivienda).

Sobre el resultante, se aplica el anterior 3%. Los valores de construcción, del suelo y catastral, se pueden encontrar en el recibo del IBI.

 

¿Qué pasa si sólo decido alquilar por una temporada o meses?

Tendremos que tributar por el tiempo en que la vivienda está a nuestra disposición, sin alquilarse. El cálculo se realiza en base al 2% del valor catastral si la última revisión es anterior a 1994, o el 1.1% si es posterior.

Esta cantidad se divide por 365 y se multiplica por los días de disposición del propietario.

El valor resultante será el de base de tributación.